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龙湖的禅定之道

admin 基金新闻 2020-08-28 05:39:35 18 0

基金排行:龙湖的禅定之道

南京龙湾天街外景

佛家讲定慧双修。

龙湖像一个禅定的老僧,不管外面阳光普照,还是风雨如磐,它都坚守禅定之道,用自律换自由:融资上,坚决向贵的钱说不,拿地上,坚决不拿太贵的地,拆分板块上市方面,坚决不杀鸡取卵……

2020年中期业绩发布会,又是一次龙湖管理层向投资者阐释禅定之道的宣讲会。

价值投资者

简单讲,龙湖地产开发业务的经营逻辑是:安全的财务盘面现金流→审慎的投资拿地策略→合理的土地储备→积极的推盘节奏→持续的销售回款。

当物业销售的基本面尽在掌握时,龙湖才有余力去做商业、租赁住房等板块的业务。

相对于住宅开发,商业和租赁住房板块投资周期长,周转速度慢,只有靠住宅开发提供的稳定现金流和较低融资成本,才可以渡过初期的微利甚至负利时期。而龙湖有足够的定力去不断做大规模、做强品质,最终使其利润回正,接着,就是源源不断的稳定现金流了。

对于物业板块,龙湖不是简单将其当做一个可以随时分拆割舍的独立单元,而是将其跟住宅、商业、租赁住房协同起来,因为只有好的物业支撑,才能使其他三个板块的客户满意度更高,而其他三个板块的规模做大做强,也让物业的在管面积更大,服务模式更多元化,这是一个双向促进的良性循环。

当几乎所有的头部房企都急不可耐地分拆物业上市时,龙湖依然保持定力,就是不拆不上市,大概就是这个原因吧。

从这个意义上讲,龙湖是股神巴菲特的信徒,是地产业的价值投资者。

当监管机构再一次祭出融资新规的杀手锏时,龙湖是淡定的,因为这对它反而是件好事。

扣除预付款后的净资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不得低于1,这三条红线,龙湖一条都没踩,在红橙黄绿四档中,龙湖属于杠杆率最低的绿档。

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总体而言,房地产行业早已是强者越强弱者越弱的丛林社会了,未来行业的集中度只会越来越高,而融资新规的出台,只能加速这一进程,因为当输送给地产行业的总资金不会再增加时,存量厮杀就是难免的了,像龙湖这样的绿档房企融资成本将更低、融资渠道会更宽,而红档房企的融资成本会更高,融资渠道会更窄。接着,就是一场场残酷的兼并重组、破产重整。

向贵钱说不

而龙湖在这场战斗中是有主动权的。

正如龙湖集团CFO赵轶所说:“龙湖在财务上始终保有一定余量,永远不把公司逼到为了还钱去融资的这么一个水平,永远拥有主动权和自主选择权。”

上半年龙湖的平均融资成本是4.5%,这几年来龙湖的融资成本一直保持着这个低位。龙湖的融资方式主要是开发贷、公司债、美元债和银团贷款,很少有高息的非标融资,龙湖坚决向贵的钱说不。

向贵钱说不的底气,还来源于龙湖拿地的克制与谨慎。今年上半年,龙湖选择在1、2月份地价较低时集中补仓。而到了3月初土地市场愈发火热之后,龙湖则更显节制。而所有拿地动作的背后,是“量入为出”的红线与原则。龙湖集团CEO邵明晓就表示,龙湖的拿地规则,就是将集团整体的负债率控制在50%—60%之间,“这个是不变的”。

数据显示,龙湖目前的总土储为7300万方,权益土储接近5100万方,能维持其三到四年的发展,且平均每平米成本仅为5829元。目前,龙湖的布局依然是守住一二线城市的基本盘,外加主城市群的卫星城市,其约九成的可售货源都集中在那里。

龙湖今年全年的销售目标是2600亿,上半年其合同销售额为1100亿元,下半年的可售货源有4100亿元,只要达到50%多的去化率,即可完成目标。

尘埃里开出花来

龙湖商业和租赁住房板块,经过这几年的培育,也已开花结果。商业运营上,目前龙湖在手项目到年底接近100个,租赁住房“冠寓”今年将开到10万间,力争完成20亿的租金收入,且实现盈利。

物业板块,龙湖智慧服务的实际管理面积达到1.32亿平方米,收入增幅为每年30%,毛利率超过20%。龙湖并不着急将其分拆上市,而是让它和其他板块协同成长。

最后还是要晒一下龙湖这位地产优等生的成绩单吧:

营业额同比增长32.6%至511.4亿元,股东应占核心溢利同比增长12.1%至52.7亿元,毛利同比增长25.2%至157.5亿元,毛利率为30.8%,核心税后利润率为14.6%,核心权益后利润率10.3%,净负债率51.4%,在手现金784.0亿元。

这个数据放在平常也许不算什么,但在今年上半年波谲云诡的形势下,确实令人眼前一亮。

炒股的朋友都说,地产板块的市盈率,已经低到尘埃里了。

但尘埃里,也是能开出花来的,龙湖也许是其中之一吧。

(来源:腾讯房产)返回基金排行,查看更多

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